Table ronde sur le droit de préemption des baux commerciaux

1er octobre 2009 – L’encadrement juridique du droit de préemption des baux commerciaux a évolué avec la loi de modernisation de l’économie (LME) du 4 août 2008, dont un décret d’application du 22 juin 2009 étend le droit à des cessions de terrains. Modes d’application et points faibles de ces dispositions juridiques ont été débattus par les intervenants.

Intervenants

Dominique Moreno, sous-directrice du département de droit public et économique de la Chambre de commerce et d’industrie de Paris (CCIP)

Christian Hervy, Maire de Chevilly-Larue, Val-de-Marne, et Conseiller général

Dominique Harl, délégué Seine-Saint-Denis de l’Ordre des Experts Comptables

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Christian Hervy

Le texte de loi : de nombreux risques de contentieux

Dominique Moreno, sous-directrice du département de droit public et économique de la Chambre de commerce et d’industrie de Paris (CCIP), a évoqué l’encadrement juridique du droit de préemption des baux commerciaux. La loi du 2 août 2005 en faveur des PME  ouvre la possibilité aux communes, dans certaines conditions, d’exercer un nouveau droit de préemption spécifique lors de la cession de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux. Un chapitre spécifique a été créé dans le Code de l’Urbanisme, et il a fallu attendre le décret du 26 décembre 2007 pour son application.

Par la suite, la loi de modernisation de l’économie (LME) du 4 août 2008 a étendu ce droit de préemption à des cessions de terrains, dans le cadre de mesures en faveur du commerce de proximité. Le décret d’application du 22 juin 2009 précise que ces cessions de terrain doivent être destinées à des ensembles commerciaux d’une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 m2. La CCIP constate que de nombreuses lacunes dans ces textes constituent des « pièges » à toutes les étapes de la procédure. A fin juillet 2009, 480 périmètres de préemption avaient été votés par les conseils municipaux sur tout l’Hexagone. Mais seulement une vingtaine d’applications étaient en cours de discussion.

L’application : au service d’une stratégie commerciale

La commune de Chevilly-Larue (18 000 habitants), dans le Val-de-Marne, a voté deux plans de préemption. L’un dans le centre historique, l’autre en bordure du tracé du futur tramway Villejuif/Chevilly-Larue/Orly/Juvisy. « C’est une véritable guerre des nerfs. C’est pourquoi, le plan de préemption doit être au service d’une stratégie de développement commercial admise par l’ensemble des acteurs. Il faut également avoir les moyens financiers car cette procédure a un coût pour la commune. Nous avons inscrit une somme de un million d’euros au budget pour ces deux opérations », reconnaît Christian Hervy, maire de Chevilly-Larue.

Les « moyens », la commune en dispose. Située à six kilomètres au Sud de Paris, elle accueille les deux tiers du Marché d’Intérêt National (MIN), l’autre tiers étant situé sur la commune de Rungis. Située à proximité de l’aéroport d’Orly et du plus gros centre commercial d’Europe, Belle Epine, la ville a besoin de redynamiser ses commerces de proximité.

Les points faibles : une boîte à outil incomplète

Pour les experts-comptables et les avocats, ces textes de loi proposent une « boîte à outil incomplète ». Le cédant doit déposer à la mairie une déclaration préalable. Cette dernière doit mentionner le prix et les conditions de la cession. Mais l’indication du chiffre d’affaires sur les trois dernières années reste facultative. Ce qui rend très difficile l’appréciation de la situation réelle du commerce. De plus, la mention de l’activité de l’acquéreur pressenti est également facultative.

Difficile pour la commune d’exercer son droit de préemption si elle ne peut pas évaluer la menace représentée par la cession sur la diversité de son tissu commercial. Par ailleurs, en cas de désaccord sur les prix et les conditions de vente, seule la commune peut saisir le juge de l’expropriation. Cette disposition suscite des craintes quant à la préservation des intérêts des commerçants dont la vente du fonds ou du bail constitue le capital retraite. D’autant que toute référence expresse au prix du marché est absente du décret d’application. Ce qui risque de tirer les prix de cession vers le bas.